• 关于房企高周转的思考和窃窃私语
    发布日期:2021-07-25 15:06   来源:未知   阅读:

  www.bc0q0.cn,王石出于柳州铁路世家,倒卖过电器和饲料,曾在火车站和员工一起搬货物;杨国强做过农民和泥瓦匠,他亲手砌成的房子至今在碧桂园纪念馆中保留原貌;许家印虽号称教授,亦曾大炼钢铁于南阳,当过车间主任,与一线工人打成一片。

  万科、碧桂园和恒大的三个创始人,性格、风格迥异,能成行业巨人。共性何也?

  首先,理想高远,有鸿鹄(慎读此字!)之志,所谓不想当元帅的士兵成不了好开发商,到了5000亿台阶,又想再上一层楼;其次,奋发如弦箭,琢磨如针杵,执行力超强,注重细节,并善于发现产业链中的价值点变化,以改进流程,加分增效。

  房地产有三大特点。一是异质化,每块地、每个项目都不一样;二是链条长,从拿地、开发到运营,从材料学到心理学,跨界之大,超出想像;三、类金融业,对周期和周转的把握,兹事体大,时间就是金钱。

  所以,杨国强爱看图纸,许家印爱看报表,王石后来爱看……高山和大海,但人家王石放权,把确定的事和细节都让给郁亮管了!

  钻石和石墨的组成元素一样,都是碳,为什么价值天差地别?因为排列的顺序和结构不同。巨型企业的长成,外部是马太效应,内部靠什么?流程和细节的精益打磨。

  在房地产TOP3中,当下碧桂园居首,我们就来看看它如何运用细节以及细节的集成,来完成那些可能的任务,比如高周转,以及似乎“不可能的任务“,比如高周转之下做出“好房子”。

  一则传闻是说碧桂园30天左右,就能把一片平地变出一栋栋房子,所以质量堪忧。而且还像卖面膜的美容网站一样,贴出了30天前后旧貌换新颜的对比照片。

  真实的情况是:这只是一个项目开盘前做的售楼示范区,是展示区。你没看到层数那么低吗?这种临建品,一是设计比较简单,二是施工前已经做足精心策划,人力物力准备充足; 三是在过程中,可通过紧密穿插土建和装修工序节省时间,另外,门、天花、地板等装修半成品提前预制,可以现场安装,此效率非一般性开发项目流程相比; 第四、全产业链之下,园林景观的铺陈更是小菜一碟,指日可待。

  另一则传闻是摘牌当天即出设计图,有违反常规,图快“不洗泥”之嫌。这是第二个误解,把规划图当成了设计图。

  真实情况是:能做到摘牌拿地当天出图纸,确保项目一天不等图那个图是“规划图”,不是设计具体的住宅设计,户型朝向等“设计图”。前者仅仅规划区块功能,拿地之前,对地块当然要详尽调研,所以规划图前置有必要也有可能,即使当天出图,也不会对项目的设计质量有干扰。

  当然,规划图也是技术活儿,不易为。但你要知道,碧桂园有自己4000 人的设计院!这减少了外包沟通时间成本,可以派设计师驻项目现场,工作配合度更加紧密,可以保证摘牌当天出图。

  豪哥曾与一地产老炮喝茶侃大山。听他说出好多金句后,豪哥感觉自己没有与时俱进。

  老炮说:房企的长大仿佛在一夜之间。从2013年到去年,也就三年。其来势之迅猛,甚至超出了当事人的预估。

  能这么快,主要是解决了两大问题,一是资金,表外解决,靠自有资金滚不起来;二是快周转,也就是操盘速度问题。

  一、产品标准化。户型立面都一样。今天拿地,今晚开工;二、集中采购。一是省钱,二是安装也快;三、不外找资源,能不外包就不外包。比如碧桂园养了4000人的设计团队,沟通成本小多了。当然,养这么多人,规模也要大,不然养不起呀。这也是小公司没法儿接着玩的原因之一。百几十号人,耗不起。四、决策中心都在总部。碧桂园和恒大都如此。五、对周转的奖惩不含糊,提前就奖励。XX天不开工,你就下来,归零。

  见豪哥眼珠间或一轮,表明是个活物的样子,老炮自答:听说在碧桂园,报批不是前期部和开发部的事儿,而是项目总经理的事儿。

  一、政府可能认为这个立面难看,那个造型不行,回去改。让你改个把星期,很正常。二、政府只有白天上班,上班期间还有那么多会要开。你晚上弄好了,送给谁去呀?所以,房企让设计人员晚上加班,也正常。加班改好,次日白天再送过去。如需再修改,第二天晚上继续加班。如此往复,N遍方止。

  内部工作都可以主动掌控,可以前置。但像报建,是人家说了算,基本上没有讨价还价的余地。好不容易沟通上了,还要沟通得法。怎样办?只能请最有能力、资历、面子的人,就是项目总去做。这也对呀。

  所以,为了省却麻烦,开发商投资拿地时,尽量买干净的地,能迅速动工,找到最合适的土地成为第一要务,现在房企中最重要的是投资总。另外,开发商找人融资时,投资人也非常看重土地质量。

  碧桂园杨老板手下项目总经理将近1500位,员工总数18万,还有几百家上下游合作单位。所以,快周转是个全局的事儿,还需要一套严格的内部管理章程。

  比如1、讲信用:给施工单位付款要一定要按时,以免产生负面互动,影响合作质量;2、推进信息化:信管中心会建立预警体系,延误到一定天数直接亮红灯进行处罚;3、提高内部工作效率:当日事,当日毕,加快内部审批流程,决不影响现场进度;4、合理安排施工:严格按照400+关键线路对流水穿插施工进行管控。

  实现了快周转,会不会导致房屋质量下降?或者说,如何在快周转之下,做出好产品?

  这是比实现快周转更重要的问题,没有这一条,快周转也就失去了意义。豪哥从有关系的内部人士手里拿到了一份秘笈。为避免转述岐义,特以原汁原味之“干货体”登出。

  按照开发流程,分为设计环节、质量管控和客服环节三大部分,其中质量管控的内容最核心、最丰富。

  2、区域设计标准化:强化区域设计管理职能,加强对各项目变更的有效管理,从设计层面避免货不对板。

  只要触碰质量红线,发生群诉,项目总经理就地免职,执行总经理和区域总经理相应处罚。

  a、选择合适的施工队;b、大力推行新工艺,强制使用新工艺的最高档次 SSGF;c、在安全的前提下开放工地,倒逼管理,过程精品。

  “十条红线”是针对开发过程中可能出现的重大质量问题、已交付项目维修记录所反映的高频问题,如结构安全、渗漏开裂、观感、成品破坏、一些安全漏洞等,根据行业共识所制定的有针对性的质量警戒标准,具体分为结构安全、两防底线、过程管控、重点工艺控制四大类。

  这个标准涵盖了技术、原材料、工艺和管理方面的要求,例如交付前要提前一个月模拟验收,形成现场问题清单,责任分解到人,限期整改到位,用客户视角去检查,通过后才能交给客户;又如针对防水,必须做模拟试验等。

  分别是图纸深化、土建移交工作面、集中+定尺加工、交楼样板层、重点工艺控制、防范假冒伪劣材料、模拟验收、成品保护。

  6) 强制推行“四新”,即“新技术、新材料、新设备、新工艺”,必须把应用“四新”作为提升质量的根本途径。

  25 层以上(含 25 层)楼栋必须使用铝模+全混凝土外墙,实现免抹灰,不采用铝膜体系的必须使用成套钢支撑体系。

  1、大力推动工地开放,要求在“工地开放日”基础上,对具备条件的项目必须开展“全天候工地开放”活动,即项目具备随时接受营销组织“意向客户”、“准业主”参观碧桂园集团“过程精品 人居典范”的施工现场, 达到“不看工地不买房”的效果。

  2、具备开放条件的项目,逐步实现网上直播全覆盖,倒逼质量提升,确保口碑相传。

  由上可见,5000亿+的业绩“大海”,由成百上千的精益管理“细流”汇合而成。而“快周转+好产品”的秘诀,则是产品标准化、工艺技术流程改进和严格管理的集成。

  中国开发商从拿地到开盘,用时一年,算是不错,用时半年,则被视为高周转了。但你能想像从开盘到入住只用一个星期左右的时间吗?

  4年前,新西兰基督城。玛吉和帕特·兰伯恩夫妇的新家,从开工到入住,只用啊10天时间。

  因为这是一套住宅产业化的集成住宅,由地面、楼面、墙面和屋面等系统组成,而系统则由单元模块组成,如浴室和厨房,单元模块在工厂制造完成,房屋现场由单元模块装配完成。

  向兰伯恩夫妇交付新住所的新西兰公司表示,到2019年中期,中国工厂每年可建造7000至8000套住房。

  1、高效率周转。165平方米双层模块化别墅,整体吊装,一周内快速组装完成,拎包即可入住;

  2、成本低、房价低。上述兰伯恩夫妇那套104平方米、拥有三个房间的别墅,价值33万新西兰元(约合148万元人民币),远低于当地传统新建房屋的价格;对于山地、远地区、多层住宅和商业项目而言,可以节省30%的成本;

  5、缓解当地紧张的用工问题,有利于当地社会稳定。目前新西兰建筑工人与相关从业者劳动力缺口已经达到3万;

  正因如此,十几年来,中国大型房企一直是住宅产业化的积极倡导者和实践者,比如万科的王石。对他们而言,只有住宅产业化,才能在商业和社会双重意义上,实现“快周转+好产品”。

  但这条路无疑“正确而困难”,想要有所作为的房企,要做好行百里者半九十的准备。

  你没看见,王石从当上董事长时,就推动住宅产业化,但直到卸任董事长时,这事的八字一撇,你说有也行,没有也可。山东汇德轩装饰设计工程有限公司不依法纳税

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